facebook

twitter

03 44 19 14 57
Veuillez entrer l'adresse du bien
Votre adresse n'est pas assez précise
Nous ne sommes pas encore disponible dans votre ville.
Retrouver la liste des villes éligibles ici
Vendez votre bien
» Vente avec faculté de rachat

Vente avec faculté de rachat

LA VENTE AVEC FACULTE DE RACHAT

 

Un autre regard sur l'immobilier

 

La vente avec faculté de rachat, appelée aussi vente à réméré, vous permet de conserver votre maison et/ou votre commerce afin d'éviter le traumatisme d'une vente aux enchères, ou d’une liquidation judiciaire.

 

Que vous soyez un particulier ou un commerçant, la vente avec faculté de rachat peut être la solution pour éviter de faire face à un surendettement et sauver votre maison.

 

 

DE QUOI S’AGIT-IL ?

La « Vente à réméré » permet de céder votre bien immobilier et d'en redevenir propriétaire après une période déterminée par les parties.

Cette méthode permet de faire face à un besoin momentané de trésorerie.

La vente avec faculté de rachat est la solution qui vous évite un dépôt de bilan avec le risque de saisie de votre patrimoine.

C'est une solution pour éviter de faire face au surendettement ou éviter la saisie de votre bien immobilier.

Cette forme de vente vous permet de trouver des fonds à un moment où vous en avez besoin et ensuite, lorsque votre situation est rééquilibrée, de récupérer votre bien immobilier.

 

 

QUI EST CONCERNE ?

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, vous connaissez des difficultés de trésorerie, et vous n'avez pas la possibilité d'emprunter auprès d'un organisme financier.

Même si vous êtes interdit bancaire, FICP, vous risquez le surendettement :

  1. Tout d’abord vous devez être propriétaire de votre bien immobilier ;
  1. La valeur de votre bien doit être supérieur d’environ 55% du restant dû de votre crédit à rembourser ;
  1. Une fois vos crédits soldés et votre situation assainie, vous pourrez vous permettre de racheter votre bien avec des mensualités plus adaptées à votre nouvelle situation

 

 

COMMENT SE PASSE LE RACHAT ?

La vente avec faculté de rachat est un contrat par lequel vous vous réservez de reprendre votre bien, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais afférents à la vente.

Tant que vous n'exercez pas votre faculté de rachat, l'acquéreur est considéré comme le propriétaire de votre bien, il hérite de toutes les prérogatives que lui donne ce titre (exemple : le droit de consentir une hypothèque...).

De votre côté, vous pouvez renoncer au droit de rachat ou ne pas l'exercer dans le délai impartit. Dans ce cas l'acquéreur demeure propriétaire de votre bien de façon irrévocable.

En revanche, si vous souhaitez racheter votre bien, vous devrez en informer l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier.

Vous lui rembourserez le prix convenu ainsi que certains frais (art. 1673 du Code civil).

Le prix de rachat est fixé librement entre les parties et figure dans l'acte de vente à réméré.

 

 

A QUEL MOMENT ENVISAGER UNE VENTE A REMERE

Le surendettement provoque un fichage à la banque de France, en ne payant pas vos crédits en cours, vous vous retrouvez inscrit au FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers).

Désormais, vous êtes interdit bancaire et ne pouvez plus faire de nouveaux crédits, y compris des rachats de crédits.

C'est à ce moment-là qu'il faut envisager de nous appeler, cela pourra vous donner une chance de garder votre maison.

  • En cas de manque de revenus momentané lié à une situation de trésorerie personnelle ou professionnelle difficile ou imprévue mais provisoire ;
  • En cas de besoins hors normes bancaires ;
  • Pour toute opération nécessitant des capitaux qui ne peuvent être financés par le système bancaire traditionnel (restructuration de dettes, passer un cap financier délicat...) ou
  • Pour la création d'une société, d'un projet à haute rentabilité avec un rapide retour sur investissement ;
  • Pour empêcher la saisie de votre bien et sauver votre patrimoine.

 

 

DANS QUELLES CONDITIONS PEUT-ON METTRE EN PLACE UNE VENTE A REMERE

Pour mettre en place une vente avec faculté de rachat, vous devez être propriétaire et avoir remboursé environ la moitié de la valeur de votre bien, si c'est le cas, il vous suffit de nous contacter afin que nous puissions procéder à la mise en place de cette opération. Attention, dans le cadre d’une procédure de divorce, l’accord de votre conjoint est obligatoire.

La détermination du prix de vente est importante car elle doit être fonction de la somme nécessaire à la réalisation de votre projet financier.

Ce prix aura aussi son importance pour déterminer l'indemnité versée, ainsi que la valeur de rachat.

Après avoir mis en place le Réméré, vous aurez la possibilité de continuer d'occuper l'immeuble vendu s'il s'agit de votre résidence principale ou secondaire moyennant une indemnité d'occupation.

Lorsque vous serez revenu à meilleure fortune, dans le délai impartit, vous pourrez faire valoir votre faculté de rachat.

La vente avec faculté de rachat possède un atout : vous permettre, si vous êtes surendetté et interdit bancaire, de continuer à vivre dans votre maison.

Le coût de l’opération est très élevé, mais ça permet d’éviter la procédure de saisie par les huissiers.

La question que vous devez vous poser : est-ce que ma maison en vaut la peine ?

Parce qu’il faut se souvenir que pendant tout le temps que dure l’opération, vous devrez payer un loyer, puis racheter votre maison au prix indiqué sur votre contrat en y ajoutant les « frais » et le nouveau crédit immobilier que vous avez dû faire pour la racheter.

La logique voudrait que vous vendiez simplement votre maison, que vous soldiez vos dettes avec l’argent de la vente, et que vous alliez vivre dans une autre maison, plus petite si possible, en attendant des jours meilleurs.

Mais encore faut-il avoir le temps de vendre votre maison au meilleur prix, encore faut-il pouvoir vous séparer de votre maison qui a souvent une grande valeur sentimentale.

L’argent ne fait pas tout !

 

 

COMMENT CELA FONCTIONNE-T-IL ?

Il y a 5 étapes pour réaliser une vente avec faculté de rachat : la prise de contact, l'évaluation, la vente, la stabilisation et le rachat.

Il est important de prévoir chaque étape, y compris celle du rachat, dès le tout début, avant de vous lancer dans ce type de contrat.

Il faut prévoir chaque étape du début à la fin.

 

Etape 1 : LA PRISE DE CONTACT

Vous remplissez un formulaire de demande de vente avec faculté de rachat.

Un rendez-vous est organisé, vos besoins sont définis et vous obtenez une offre. Le dossier est transmis au notaire dès votre acceptation, les versements sont effectués le jour de la signature des actes définitifs au notaire.

 

Etape 2 : L'EVALUATION DE VOTRE SITUATION

Votre situation financière doit être évaluée et vérifiée, si une vente à réméré est adaptée ou non à votre situation.

C'est le niveau d'endettement par rapport à la valeur de votre bien qui sera déterminant afin de savoir si ce type de vente est adapté.

 

Etape 3 : LA VENTE

Vous devez signer un contrat de vente avec faculté de rachat devant notaire.

Il y a plusieurs conditions inscrites dans ce contrat :

  • Le prix de vente est généralement fixé entre 50% et 70% de la valeur réelle de votre bien (il y a donc plus-value pour l’acheteur qui y trouve un intérêt) ;
  • Le délai pour racheter votre bien sera fixé, il sera compris entre 6 mois et 5 ans ;
  • Il est fixé une marge au bénéfice de l’acheteur, qu’il récupèrera au moment du rachat et qui correspond à la prise de risque qu’il prend ;
  • Les frais de notaire pour l’achat sont à la charge de l’acheteur qui devra payer le prix du bien + les frais notariés.

Dans le contrat d’occupation des lieux, signé juste après, est stipulé :

  • Le prix que vous devrez payer comme « indemnités d’occupation » à titre « d’occupation des lieux » ;
  • Les modalités de paiement de ces indemnités : mensuelles ou par prélèvement direct sur le montant de la vente.

 

Etape 4 : LA STABILISATON DE LA SITUATION

Avec l’argent reçu, vous pourrez :

  • Rembourser l’ensemble de vos crédits ;
  • Constituer un dépôt de garantie qui servira d’apport lors de votre rachat.

Après s’être assuré que vous êtes bien désinscrit du Fichier National des Incidents de Paiement, vous devez préparer auprès de votre banque le nouvel emprunt qui vous permettra de racheter votre bien.

Vous n’êtes pas obligé d’attendre le terme fixé par le contrat pour effectuer ce rachat.

 

Etape 5 : LE RACHAT

Une fois que vous êtes prêt à racheter votre bien, un nouvel acte de vente doit être signé entre les deux parties.

Celui-ci donne un cadre pour le rachat, y figurent donc :

  • Le prix de rachat : il s’agit du montant dépensé par l’acheteur + la marge qui lui avait été consentie au moment de la vente ;
  • Le dépôt de garantie constitué au moment de la vente, auquel on soustrait les frais de notaire (cette fois à votre charge) sert d’apport personnel, complété par un emprunt.

Vous devez vous acquitter de tous les frais éventuels, par exemple, ceux qui sont liés à des réparations nécessaires dans le bien.

Si au terme du délai fixé entre les parties par le contrat, vous ne pouvez pas racheter votre bien, l’acheteur devient pleinement propriétaire et peut disposer de votre bien à sa guise : le louer, le vendre, l’habiter… et récupère le dépôt de garantie.

 

Avec la vente avec faculté de rachat, votre situation est assainie et votre maison sauvée.

 

 

EXEMPLE

Les ventes avec faculté de rachat se font à un prix inférieur au prix du marché. Parfois, on peut même descendre à la moitié de la valeur réelle du bien immobilier. Mais ce qui semble un désavantage au premier abord est aussi un gros avantage au moment du rachat. Le contrat de vente avec faculté de rachat stipule ce que l'acheteur et le vendeur décident ensemble en termes de prix.

 

Illustrons par un exemple :

Monsieur Jérôme M. est propriétaire de sa maison estimée à une valeur de 150.000 €.

Ce dernier a 10.000 € de crédits divers et 40.000 € de prêt restant à devoir sur sa maison.

Il n'arrive plus à faire face à ses échéances et se retrouve fiché à la Banque de France.

Sa banque refuse d'augmenter son découvert et les créanciers demandent le remboursement des divers prêts.

 

CAS N°1 :

Monsieur Jérôme M. ne peut plus restructurer sa dette à cause du fichage, la justice décide la saisie de son bien immobilier.

Sa maison sera vendue aux enchères à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle et peut-être même en deçà du capital qu'il doit rembourser.

RESULTAT : Monsieur Jérôme M. se retrouverait alors sans maison et toujours endetté.

 

CAS n°2 :

Monsieur Jérôme M. décide de faire une vente avec faculté de rachat.

Le dossier est vérifié après étude et s’il peut réaliser cette vente, une décote est appliquée sur la valeur estimée de son bien.

Décote nécessaire afin de garantir le risque.

Dans cet exemple, un prix de rachat de 92.000 € est proposé, à cela il faut ajouter les frais d'acte, frais de prêt et frais divers soit un montant pour l’acquéreur d'environ 100.000 €.

Monsieur Jérôme M. percevra le solde de l'opération, c'est-à-dire, le montant de la vente sur laquelle il faudra déduire :

  • 50.000 € pour le remboursement de toutes ses dettes ;
  • 25.000 € pour constituer le dépôt de garantie qui sera utilisé plus tard pour le rachat de son bien ;
  • la rémunération correspondant à la prise de risque de l’acquéreur.

Comme il s'agit de sa résidence principale, il n'y aura aucune taxation sur une éventuelle plus-value.

Pour cette opération, la période de réméré a été fixée à 1 an.

Un contrat d'occupation des lieux a été établi prévoyant une indemnité d'occupation de 1.000 € par mois.

M Jérôme M. devient alors "simple occupant" et continue de vivre dans son ancienne maison.

 

Premier bilan : les dettes sont remboursées, la procédure de saisie immobilière est arrêtée et les différents fichages supprimés.

Les dettes étant soldées, Monsieur Jérôme M. retrouve une situation financière saine, le défichage peut alors s'effectuer et il peut souscrire à un nouveau prêt pour racheter sa maison.

Le prix de rachat de son bien sera préalablement fixé dans le contrat, ici à 115.000 €.

La différence entre les 100.000 € de la vente et les 115.000 € du rachat constituant notre marge.

Si le bilan de la vente puis du rachat à réméré s'avère globalement coûteux pour l'ancien propriétaire, l'opération de rachat reste financièrement intéressante compte tenu d'un prix en deçà des standards du marché (115.000 € au lieu de 150.000 €) et de la récupération du dépôt de garantie.

Pour Monsieur Jérôme M., le montant à financer par un nouvel emprunt sera au maximum de 99.000 € (prix d'acquisition de 115.000 € auquel il faut ajouter les frais notariés et de garantie d'environ 9.000 €, puis retrancher les 25.000 € de dépôt de garantie consigné chez le notaire le jour de la vente).

Il pourra justifier de cet apport personnel pour faire sa demande de prêt.

 

RESULTAT : Monsieur Jérôme M a sauvé sa maison et rembourse désormais selon des mensualités plus adaptées à sa nouvelle situation

 

 

LE ROLE DU NOTAIRE

Le notaire a un rôle de conseil dans une vente à réméré, c’est lui qui va préciser toutes les conditions particulières de la vente et sa mise en œuvre.

Son rôle pour le bon déroulement de l’opération est essentiel.

Pour s’assurer de mettre toutes les chances de votre côté, un compte séquestre sera ouvert pour bloquer une partie de l’argent de la vente, afin de garantir qu’au moment du rachat, vous aurez un apport pour obtenir le crédit immobilier nécessaire.

Cet argent assure également à l’investisseur que les indemnités d’occupation lui seront payées quoiqu’il arrive.

C’est donc le rôle du notaire que de réduire au maximum les risques pour vous mais également pour votre investisseur.

L’autre rôle du notaire est d’avertir les créanciers que vous pouvez désormais régler vos dettes, une fois les dettes soldées, vous pourrez ne plus être fiché à la Banque de France.

 

 

LES RISQUES

Le plus grand risque de la vente à réméré serait de ne pas réussir à racheter votre maison ou votre appartement au bout du délai imparti.

Vous n’êtes plus surendetté puisque vous avez soldé vos dettes justement grâce à l’argent de la vente avec faculté de rachat.

Pendant le délai imparti, vous devriez réussir à redresser l’état de vos finances, même si vous devez payer une indemnité d’occupation.

Dans tous les cas, vous devriez à nouveau pouvoir faire un crédit immobilier pour racheter votre maison.

Ce nouveau prêt bancaire sera ainsi plus adapté à votre nouvelle situation.

Dans le cas contraire, la maison devra alors être libérée.

 

 

Notre conseil : Prenez contact avec votre notaire afin de lui expliquer votre situation. La vente à réméré coûte cher pour le propriétaire et vous devez vous assurer que le montage proposé vous assurera de pouvoir racheter votre bien. Dans le cas contraire optez pour une vente rapide.